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从典案来看租住行业的消费维权

来源:开封消费网 时间:2020-07-09 阅读:102

随着毕业季即将到来,租房市场也将迎来一波小高潮。面对租房路上的那些坑,如何更好地保护租户的权益?我们来从住房租赁领域中的典型案例进行解读。

  案例1
  租户洗澡被电击身亡

  2016年4月21日,房屋产权人周先生与某房地产经纪公司、某资产管理公司签订房屋出租委托合同。2016年4月30日,张某与该房地产经纪公司(房屋的实际管理人)签订租赁合同。租赁期间,张某在屋内使用电热水器洗澡时被电击身亡,张某父母以侵害承租人生命健康权为由,起诉房主周先生、某房地产经纪公司,要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等。
  ●法院判决:三方共担责任
  法院判决认为,周先生作为本案房屋所有权人,在出租时应保障相关电器设备符合安全使用的标准,法院酌定其承担70%的责任;房地产经纪公司作为房屋的实际管理人,对所出租房屋内的物品亦负有安全保障义务,其未尽到检查维修义务,应承担20%的责任;张某应当具有一定的用电安全常识,且房屋租赁合同附件《居住治安安全责任书》中亦对热水器的安全使用作出提示,其自身未尽到谨慎注意义务,法院酌情确定其承担10%的责任。
  案例2
  承租人擅自转租房屋

  2012年6月16日,房东王女士与赵先生签订《北京市房屋租赁合同》,约定赵先生承租居住人数最多不超过5人,租期自2012年6月18日至2018年6月17日,月租金为3000元,按年支付。同时约定,若承租人擅自将房屋转租给第三人,出租人有权单方解除合同,收回房屋,承租人应向出租人支付违约金。上述合同签订后,王女士将涉案房屋交付给租户,并收到一年租金,之后租金未再交纳。租赁期间,租户未经王女士同意,擅自将房屋转租给多人。王女士追要租金无果,无奈之后只能诉至法院,要求解除合同,并要求赵先生支付拖欠租金及违约金。
  ●法院判决:承租人承担违约责任
  法院判决认为,双方合同约定明确,合同履行期间,租户擅自将其承租房屋转租他人系违约行为,其应按合同约定承担相应的违约责任。房东要求租户给付所欠租金,应予准许。据此,法院判决解除王女士与赵先生签订的《北京市房屋租赁合同》,并判令租户于判决生效后七日内给付房东所欠租金并支付违约金。
  案例3
  出租人交付房屋与合同约定不符

  2017年2月7日,某房地产经纪公司与王先生签订《北京市房屋租赁合同》,约定租期至2017年10月23日。合同还约定如果交付的房屋严重不符合合同约定,租户有权单方解除合同,且中介公司应向其支付违约金。
  王先生入住后,发现作为房内唯一通风口的窗式空调发生故障无法使用,2017年7月起,他多次拨打中介公司服务电话报修,但一直未予解决。2017年8月9日,王先生要求中介公司履行维修义务,并申明如果到2017年8月25日仍未解决,其将根据合同约定解除合同并要求中介公司承担违约责任。2017年9月9日,王先生向中介公司发送《关于解约及退费的告知函》,要求解除合同,退还剩余租金、押金、卫生费,并承担违约责任。随后,他向法院起诉,主张上述诉求。
  ●法院判决:中介公司承担违约责任
  法院判决认为,该中介公司提供的窗式空调不具备使用条件,致使涉案房屋唯一通风口无法使用,租户多次主张维修,但一直未在合理期限内予以解决,涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度,故租户有权单方解除合同,双方之间的合同自中介公司收到租户发出的《关于解约及退费的告知函》之日即2017年9月9日已经解除。租户要求某公司按照合同约定支付违约金,符合合同约定,予以支持。合同解除后,押金及剩余期间的租金、卫生费应予退还。
  案例4
  承租人被新房主清退

  2016年7月28日,高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》,约定高某续租丁某的房屋,租期为2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金,上期押金转为本期押金。2016年8月底,丁某把房子卖给张某,并办理了过户手续。2016年9月6日,张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内,直至9月11日高某搬离房屋。9月11日,高某另租房屋居住,并支付中介费6500元。随后,高某诉至法院,要求丁某退还押金、剩余租金,赔偿中介费6500元、交通费1105.5元。
  ●法院判决:应继续履行原租赁合同
  根据“买卖不破租赁”的原则,房屋产权的变更不影响租赁合同的效力,因此,法院判决认为,张某与高某应继续履行原租赁合同。高某称,由于张某的阻扰,其于2016年9月11日搬离了房屋,涉案房屋由张某实际占用。丁某诉讼期间明确同意,退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金,法院不持异议。因涉案房屋已经过户给张某,丁某已经丧失了对房屋处分的权利,丁某占用高某的押金缺乏依据,应予返还。张某与高某履行 《北京市房屋租赁合同》过程中,高某由于张某的阻扰搬离了涉案房屋,根据合同相对性原理,高某所要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失,其应向张某另行主张。
  案例5
  承租方违反合同约定

  2016年11月2日,房主李某与某电影公司签订《北京市房屋租赁合同》,约定将其房屋出租给该电影公司工作人员用于居住,居住人最多不超过8人,租赁期自2016年11月2日至2018年11月1日。同时约定,承租方欠缴各项费用达1000元,或利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的,房东有权单方解除合同,收回房屋,且由承租方按月租金的100%支付违约金。双方合同履行期间,某电影公司最多居住人数达15人,屡次出现扰民现象,引起相邻方不满,并拖欠水费1843元。房东李某要求解除合同,2017年6月16日某电影公司搬出房屋,随后诉至法院,要求房东退还剩余租金及押金,并支付提前解除合同的违约金。李某向法院提出反诉,要求某电影公司赔偿违约金并支付水费。
  ●法院判决:出租方有权解除合同并主张赔偿
  法院判决认为,某电影公司违反了合同中居住人数的限制,屡次出现扰民现象,并拖欠水费的行为系违约行为,应按合同约定承担相应的违约责任。房东按合同约定向某电影公司提出解除合同并无不当,故对李某要求赔偿违约金及支付水费的反诉请求应予准许。考虑到某电影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋,本着公平原则,李某应将某电影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退还,驳回某电影公司要求支付违约金的诉讼请求。
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